CÔNG VĂN THUẾ

Công văn số 4588/CT-CS hướng dẫn xác định và xử lý tiền thuê đất khi chuyển đổi phương thức nộp tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024

Tóm tắt: Công văn hướng dẫn về việc xác định và xử lý tiền thuê đất khi chuyển đổi phương thức nộp tiền thuê đất, áp dụng theo Luật Đất đai 2013, 2024 và các nghị định liên quan đối với các trường hợp chuyển đổi sang trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm.

Tiêu đề công văn:
Công văn số 4588/CT-CS ngày 22/10/2025 của Cục Thuế về tiền thuê đất

📥 Tải về PDF

Nội dung chính

1. Về việc xác định giá đất và cách tính tiền thuê đất:

Căn cứ Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, dựa trên kết quả tư vấn xác định giá đất và được Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, phê duyệt.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê: tiền thuê đất = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Đối với việc xác định giá đất và phương thức tính tiền thuê đất, cần tham khảo các quy định chi tiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm quyết định giao hoặc cho thuê đất.

2. Về thời điểm xác định tiền thuê đất:

Điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 quy định: thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, chuyển hình thức sử dụng đất.
Điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định đối với các trường hợp đã có quyết định giao hoặc cho thuê đất mà phương án giá đất chưa được trình, thì tiền thuê đất vẫn xác định tại thời điểm có quyết định đó.

Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về đất luôn căn cứ theo thời gian cơ quan nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất, kể cả trường hợp chuyển phương thức nộp tiền thuê đất.

3. Về chuyển đổi phương thức nộp tiền thuê đất:

Điểm b khoản 2 Điều 33 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về xử lý khi chuyển từ thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang thuê đất trả tiền hàng năm:
Nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm kể từ thời điểm được phép chuyển đổi; đồng thời tiếp tục nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng theo công thức:

Tiền thuê đất phải nộp = (Số tiền thuê đất trả một lần của cả thời gian thuê đất x Thời gian đã sử dụng đất) / Thời hạn thuê đất

Đối với trường hợp đã nộp một phần tiền thuê đất nhưng chưa đủ, phải nộp số tiền còn thiếu và tiền chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế. Nếu nộp vượt, phần vượt sẽ trừ vào nghĩa vụ phát sinh tiếp theo.

Khi chuyển đổi hình thức nộp tiền thuê đất, cá nhân và doanh nghiệp cần chủ động làm việc với cơ quan thuế để xác định số tiền cần nộp, tránh phát sinh vi phạm về chậm nộp nghĩa vụ tài chính.